Хэдэн онд ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр бий болсон? Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүтэц, үйл ажиллагаа

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь үндэсний эдийн засгийн хамгийн том сегментийн нэг юм. Гэсэн хэдий ч, түүний хөгжил нь эдийн засгийн бусад гол салбаруудад үйл байдалд хамаарна. ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь макро эдийн засгийн нөхцөл байдал, хямралын өртөмтгий байдаг. Энэ харилцаа нь хөгжлийн янз бүрийн үе шатанд хэрхэн мөрдөн гаргаж болох вэ? ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх, өсөлтийн гол үе гэж юу вэ?

ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: бүтэц

ажил гүйлгээ нь орон сууцны барилга байгууламж, харилцаа, сэдвээр нь - - зах зээл болон ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох хөгжлийн үндсэн үе шатыг харгалзан, энэ хоёр маш ялгаатай сегментийн үйл ажиллагааны талаас нь авч үзэх хэрэгтэй байх болно түрээслүүлнэ Худалдах-худалдан авах болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн.

Энэ хамрах хүрээ нь аль аль нь ОХУ-ын үндэсний эдийн засагт чухал ач холбогдолтой үйл ажиллагаа нь хэд хэдэн тэмдэглэсэн гэдгийг тэмдэглэх болно:

- Зээлийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээг өдөөх;

- Барилгын зах зээл дээр санал дэмжих;

- бизнесийн бусад сегментийн маш их мөнгөний нийлүүлэлтийн өсөлтийг дэмжих - үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөгөө, барилгын материал, будаг, паалан, чиглэлээр дуусгадаг, ханын цаас,

- иргэнийг орон сууцаар хангах холбоотой нийгмийн тулгамдсан асуудлуудын шийдэл;

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл - бүхэлд нь эдийн засгийн өсөлтийн гол жолооч нэг юм. АНУ-ын одоо бий болсон, хамгийн чухал сегментүүдийг боловсруулж хэрхэн авч үзье.

ОХУ-ын Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: хөгжлийн эхний жилүүд

хэдэн онд үл хөдлөх хөрөнгийн онд орон сууцны барилга, байгууламжийн ажил гүйлгээний хүрээнд ОХУ-ын зах зээлийг бий? Энэ үед үзэл хэд хэдэн цэг байдаг.

удаан хугацаанд анх удаа - "эд хөрөнгийн тухай" хууль, ЗХУ-д хувийн өмчийн байгууллага батлагдсан хэвлэн нийтлэх Үнэндээ дээр - олон судлаачдын хэлснээр, тухайн хэсэгт орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр 1990 онд хэлбэр авч эхэлсэн юм. Үүнээс өмнө, ЗХУ-ын, эсвэл өөр ямар нэгэн эд хөрөнгө, орон сууц зэрэг, иргэдийн хувийн эзэмшилд байна. Харин хувийн өмчийн эд хөрөнгийг нь биш - капиталист систем, ЗХУ-д холбогдох байгууллагын социалист зарчмыг ideologically эсэргүүцэж байгаа нь голчлон холбоотой байв.

Удалгүй "эд хөрөнгийн тухай" хуулийн талаар ЗХУ-ын иргэдийн мэдэлд байсан байшин, орон сууц, хугацаанд нь тэд одоо байгаа зээлийн хэлбэрүүдийг зорилгоор худалдан авсан байна баталсан. Би эдгээр зээл нь орон сууцны зээлийн хөтөлбөр ердийн өнөөдөр оршин нэлээд хол байдаг, гэхдээ тэдэнд ижил төстэй зарим хэмжээгээр, хэлэх ёстой. эзэд нь мөн зах зээл дээр өөрийн эд хөрөнгөө зарж чадсан юм.

хувьчлалын хүчин зүйл

Хариуд нь 1992 онд орон сууц нь их хэмжээний хувьчлал төрийн хугацаанд хүлээн авсан, эхлүүлсэн. Энэ саналыг их хэмжээгээр зах зээлийн үүсэхээс урьдчилан тодорхойлсон, мөн улмаас төрөөс орон сууцны үнэ төлбөргүй хүргэх (нийгмийн янз бүрийн хөтөлбөрийн хүрээнд бусад) хамгийн бага хэмжээнд буурсан байна гэдгийг, бас үл хөдлөх хөрөнгө нь эрэлт хэрэгцээ байсан юм.

Бид үед ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл тэнд байсан тухай ярих бол та нийтийн орон сууцны хувьчлалын эхэн үед зүгээр л нэг дээр анхаарлаа хандуулах болно. Өөрөөр хэлбэл, энэ нь 1992 байна. Гэсэн хэдий ч зарим шинжээчид ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр зүгээр л "өмчийн тухай" хуулийн бүрэн олсон болон худалдах, орон сууц худалдах, худалдан авах анхны арилжааны ажил гүйлгээ хийгдсэн дараа, 1991 онд бий болсон гэж үзэж байна. Харин улмаас эрэлт, нийлүүлэлтийн биш, харин бага хэмжээний өмнө зах зээлийг тодорхойлж механизм байдаг, тэд нь бүрэн зах зээл гэж үзэж болохгүй. Зөвхөн хувьчлалын эхлэл бий болсон байна.

Тиймээс ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл үүсэх, энэ нь орон сууцны сегмент, 1992 оноос хойш хууль ёсны тоолох ирдэг үе шат. Өөр нэг зүйл бол арилжааны харилцааг тус тусын бөмбөрцгүүд хувийн өмчийн байгууллага, гэхдээ бас дамжуулан худалдах, худалдан авах, орон сууцны худалдах гүйлгээ хийж болох хууль эрх зүйн болон санхүүгийн механизмыг олон тооны нь зөвхөн оршин гэсэн үг юм. дэлгэрэнгүй энэ асуудлыг авч үзье.

Бид хууль эрх зүйн механизм нь ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр бий болсон бэ?

Тэгэхээр, ямар жил ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр бий болсон энэ нь түүний орон сууцны хэсгийн ирэхэд, бид одоо мэдэж байгаа - 1992 онд. Гэсэн хэдий ч, энэ нь гол төлөв хууль эрх зүйн механизм нь өөр социализмын жолоодож хуучирсан хүрээнд хүрээнд үйл ажиллагаа явуулах нь анхны хэлбэрээр оршиж байдаг. гэж хэлэх нь илүүц - Тэр үед төрийн тэр ч байтугай Үндсэн хууль байхгүй байсан юм. Гэхдээ энэ нь 1993 онд гарсан. Орон сууцны зээлийн талаар 1997 онд - - Энэ нь дараа нь баталсан ба хүчин төгөлдөр тавих үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль, 1998 онд.

Хууль эрх зүйн болон санхүүгийн байгууллага: зах зээлийн хөгжилд үзүүлэх нөлөө

Тиймээс ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь 1992 онд байгуулагдсан гэсэн хэдий ч, энэ нь цаг хугацаа худалдан авах, худалдах, түүнчлэн зээлийн гүйлгээний legitimation холбогдох механизмыг олж авах нь авлаа.

Ер нь, хууль тогтоох түвшинд орон сууцны хөтөлбөр, ОХУ-ын орон сууцны зах зээлийн хөгжлийн шинэ шатанд үүсэх урьдаас товлолт эхлэл баталсан явдал эрэлт тогтвортой өсөлт тодорхойлогддог бөгөөд үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ байна. periodization талаар - энэ нь өмнө нь 2000 жилийн харгалзана 2008-2009 оны хямралын жилд.

нь тодорхой дэлгэрэнгүй авч үзье.

ОХУ-ын Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: 2000-аад оны эхнээс 2008-2009 оны хямралын

тухайн тайлангийн хугацаанд ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн гол хүчин зүйлс нь иргэдийн цалин, түүнчлэн орон сууцны тогтмол өндөр эрэлт нэмэгдэж эхэлсэн тул орон сууцны зээлийн хөтөлбөр (тэдний хувьд ялангуяа хүчтэй эрэлт дунд 2000-аад оны байсан). Үүний үр дүнд 2000-аад онд орон сууцны үнэ хурдацтай өссөн. Тэдний буурч хүчин зүйл болж удааширч цалингийн өсөлт нь орон сууцны эрэлт хэрэгцээ орон сууцны зах зээлийн уналт болон бууруулах тодорхойлж байсан эдийн засагт нь хямрал болж болох юм.

Ижил төстэй нөхцөл байдал улмаас сөрөг дэлхийн санхүүгийн зах зээлийн шалгуур үзүүлэлт нь 2008 оны үед намар босоод ОХУ-ын эдийн засгийн асуудал байна. 2010 оны тухай хүртэлх хугацаанд ОХУ-ын иргэдийн орлого наад зах нь намар 2008 оны хямралын өмнөх ажиглагдсан тэдгээр түвшин, өсөх зогсоосон. Банкууд хатуу болж байна ипотекийн зээлдэгчдийн зээл үнэлэх, улмаар орон сууцны зээлийн хэмжээ буурсан байна.

Үүний үр дүнд 2008-2009 оны хямралын үеэр ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ эрс буурсан байна. Харин ОХУ-ын макро эдийн засгийн нөхцөл байдлыг тогтворжуулах дахин иргэдийн орлогын өсөлт хэлбэр авч эхэлсэн зэрэг банкууд орон сууцны зээл болон ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, тэдгээрийн байгуулах газар нь аль хэдийн авсан нэг хэсэг дахь эрч хүч дахин, энэ нь хөгжлийн шинэ үе шатанд орсон байна. өөрийн боломжуудыг судлах.

ОХУ-ын Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: 2010 оноос 2014 оны хямралын

Ипотекийн зээлийн түвшин мэдэгдэхүйц нэмэгдэж суурь эсрэг, ОХУ-д энэ хугацаанд өндөр эрэлт хэрэгцээ тасралтгүй дахин дахин үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом өсч эхэлсэн байна. Гэсэн хэдий ч, энэ чиг хандлага, шинжээчид хэлж байна, ОХУ-ын бүх бүс нутагт шинж чанар биш юм. Тухайлбал, ялангуяа Москва, Санкт-Петербург хотод ОХУ-ын хамгийн том хотуудын-д, гэр үнийн өсөлт харьцангуй хувьд мэдрэгдсэн гэж байсан юм. Энэ нь шинжээчдийн зах зээлийн ханалт нь голдуу холбоотой. ОХУ-ын хамгийн том хот нь үл хөдлөх хөрөнгийн өндөр эрэлт хэрэгцээг нөхөх ямар нэг хэмжээгээр, шилжих, Москва, Санкт-Петербург хотод орон сууцны барилгын зах зээлийг хөгжүүлэх сонирхолтой хэвээр байгаа хэдий ч.

Шинэ хямрал, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл

Ямар ч байсан, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хангамжийн дутагдалтай холбоотойгоор ОХУ-ын бусад олон хотуудад тогтвортой өссөн байна. Тэдний удаан дахь хүчин зүйл, дахин, эдийн засагт нь хямрал байж болох юм. гадаад нөхцөл байдал хүндрэлийн улмаас хүмүүс, Оросын Холбооны Улсын үндэсний эдийн засаг дахь нефтийн зардал, бүтцийн асуудлыг зарим бууруулах 2014 онд бий болсон.

хүн амын орлогын дахин өссөн ургадаг. Ялангуяа сөрөг шинэ хямрал банкны салбарт нөлөөлж - Төв банкны дахин санхүүжилтийн хэмжээг нэмэгдүүлэх албадан болон арилжааны зээлийн байгууллага нь эргээд зээлийн нөхцөлийг чангатгасан байна. үр дүн ипотекийн зах зээл нэлээд удааширч байна гэж байна. Эдгээр хүчин зүйлс нь ОХУ-ын орон сууцны зах зээл дээр шинэ хямрал тодорхойлно.

хэтийн төлөв байгаа эдийн засгийн өнөөгийн нөхцөл байдал нь холбогдуулан өмчийн хууль эрх зүйн харилцаанд энэ газар хүлээж байна вэ?

ОХУ-ын Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: хэтийн төлөв

Бид ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжлийн үе шатууд хямрал нь тухайн сегмент нь шинэ зүйл биш юм гэдгийг харуулж судалсан байна. 2008-2009 эдийн засгийн уналт 2014 оны хямралтай адил орон сууцны үнэ буурсан, ажиглагдсан үед орон сууцны зээлийн динамик буурсан байна. Гэхдээ аль болох хурдан эдийн засгийн байдал сайжирч байна гэж - улмаас орон сууцны байнга өндөр эрэлт хэрэгцээ нь - тэр үед орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хэсэгт нөхцөл байдлыг тооцсон байсан.

Засгийн газрын үйл ажиллагааны хүсэн хүлээж

2008-2009 хямралаас гарч, ОХУ-ын эдийн засаг газрын тосны өндөр үнээр 2011 онд эхлэн нэг баррель нь 100 $ дарааллаар нь тусалсан байна. том асуулт - "хар алт" хэд хэдэн удаа хямд үнэтэй байх үед энэ цаг үед тэдний эргэн ирэх болно. энэ нь тийм юм бол, энэ ажил ОХУ-ын эдийн засгийн бодит жолооч нэг удаа аль хэдийн байсан гэсэн үг юм. Хэрэв тийм биш бол - та магадгүй ОХУ-ын Засгийн газраас авч эхлэх функц нь газрын тосны орлогын солих хангах хөтөлбөрийн үндэсний эдийн засгийн байдлыг тогтворжуулах хүртэл хүлээх хэрэгтэй болно.

Үүний үр дүнд орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр байдал дэлхийн зах зээл дээр давамгайлж шинэ нөхцөлд ОХУ-ын эдийн засгийн дасан зохицох чиглэлээр төрийн бодлого хэрхэн амжилттай байх болно хамаарна.

ОХУ-ын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл: үүсэх ба хөгжил

орон сууцны сегментэд - Тиймээс бид ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр хэдэн онд байгуулагдсан, хэрхэн хөгжүүлэх юм олж мэдсэн. АНУ-ын одоо бусад салбарт, тухайлбал, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн онцлогийг авч үзье. худалдах, худалдан авах, түрээслэх хэлцлийн оффис барилга, худалдааны төв, зочид буудал, агуулах, гараж, аж үйлдвэрийн барилга байгууламж, цэнгэлдэх хүрээлэн зэрэг байгууламжийн талаар явуулсан байна.

Та бизнесийн томоохон хувьчлал олж байсан уу?

Энэ баримт бичгийн эхэнд бид ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн орон сууцны хэсгийн 1992 онд байгуулагдсан тодорхойлно - хувьчлал эхэлсэн. арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд, дараа нь холбогдох салбарт ийм зах зээлийн үзэгдэл нь их хэмжээгээр хувийн эзэмшигчид баталсан үнэ төлбөргүй төрийн өмчийн, ажиглагдаж байсан юм бол. Тиймээс хувийн ашгийн төлөө барилга байгууламжийн хувьчлал, гэвч газар ОХУ-д, сегментийн хувьд хүчтэй өсөлт жолооч байж чадахгүй авч, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө нь хэрэг юм.

цаг хугацаа, 1991 юм шиг "хувийн өмчийн тухай" хуулийн дараа үйл ажиллагаа эхэлсэн Тиймээс бид ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн арилжааны сегментэд гэж дүгнэж болно онд байгуулагдсан. түүний өсөлтийн цаашдын жолооч, дахин, зээлийн хөтөлбөр хөгжлийн байсан ч, ялангуяа 2000 оны эхээр, арилжааны хүрээнд, түүнчлэн ОХУ-ын эдийн засгийн эрчимтэй хөгжилд зохицсон.

Эдийн засгийн хүчин зүйл нь бүх сегментийн хувьд түгээмэл байдаг

орон сууцны хэсгийн тохиолдол учраас арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр 2008-2009 оны хямралын мэдрэмжтэй байсан юм. Энэ нь сөрөг 2014, 2015 онд хямрал нөлөөлсөн байна. Тиймээс үндэсний эдийн засаг нь энэ салбарын цаашдын хөгжилд төлөв макро эдийн засгийн чиг хандлагын талаар хамааралтай байдаг.

Гэсэн хэдий ч, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр гол худалдан авагч болон худалдагч, арилжааны хэсэгт холбогдох оролцогчид иргэдэд ялгаатай нь - компаниуд улсад илүү ач холбогдолтой нөлөө эдийн засгийн үйл явцын талаар байж болно. Тиймээс эдийн засгийн шинэчлэл чиглэсэн Засгийн газрын хөтөлбөрүүдийн хэрэгжилт, ихэнхдээ хувийн хэвшлийн аж ахуйн нэгж, арилжааны үйл ажиллагаа эрчимтэй хамаарна.

Тиймээс, бизнес нь маш их хийх хүч нь ОХУ-ын үндэсний эдийн засаг дахь нөхцөл байдал илүү эерэг чиг хандлага болсон явдлыг хангах болно. Үр дүнд нь - арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн цаашдын хөгжлийг дэмжихийн тулд.

хураангуй

Тиймээс бид ямар жил үл хөдлөх хөрөнгийн онд орон сууцны болон арилжааны хэсэгт ОХУ-ын зах зээлийг бий түүний хөгжлийн үндсэн үе шатыг тодорхойлсон гэж тодорхойлсон байна. Үндэсний эдийн засгийн холбогдох салбарт нөхцөл байдал нөлөөлдөг гол хүчин зүйл нь үндсэндээ макро эдийн засгийн тэмдэгт юм. улс орны эдийн засгийн байдал эерэг хандлага давамгайлсан тодорхойлогддог бол - аль аль хэсэгт нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл идэвхитэй хөгжиж байна.

Та юуны өмнө ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь капиталист загвар нь социалист эдийн засагт шилжих шилжилтийн тусгай нөхцөлд бий болсон гэдгийг тэмдэглэх болно - орон сууцны болон арилжааны салбарт өөрийн хөгжлийн онцлог хувьд. хууль эрх зүйн болон санхүүгийн байгууллагууд, түүний хэвийн үйл ажиллагаанд шаардлагатай нэн даруй гарч ирэхгүй.

Гэсэн хэдий ч, орчин үеийн дахь зах зээлийн хэлбэрээр ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн капиталист улс оронд нийтлэг байдаг нэг зарчим дээр боловсруулсан байна. үүн дээр үнийн үүсэх эрэлт, нийлүүлэлтийн зорилготой холбоотой юм. Энэ нь нийт эдийн засгийн нөхцөл байдлын талаар өөрийн хөгжлийн хамаарлыг тайлбарласан. үр дүнтэй эрэлт байгаа бол, дараа нь зах зээлийн динамик нь эерэг байх болно.