Харьцуулсан арга. үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох арга

үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажлын чиглэлээр нь дэлхийн практикт гурван арга ашигласан:

• харьцуулсан буюу зах зээл;
• үнэтэй;
• ашигтай.

аргын сонголт нь тодорхой орчим боловсруулсан байна үнэлгээ зүйл, бодит байдал, хамаарна үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл. Гэсэн хэдий ч, хамгийн найдвартай арга нь одоо ч гэсэн үнэлсэн үнэ цэнийг тодорхойлоход харьцуулсан арга гэж үзэж байна.

харьцуулсан үнэлгээний үндсэн зарчим

Харьцуулсан арга - хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох арга нь тогтоосон. ижил төстэй объектуудын харьцуулахад тооцоолсон өмч.

дараах зарчим дээр суурилсан үнэлгээний үндэслэл:

• Нийлүүлэлт, эрэлтийн. Энэ хоёр үзүүлэлт салшгүй, холбоотой саналыг нь хязгаарлагдмал тоо тодорхой эрэлт хэрэгцээг нэмэгдүүлж, эсрэгээр илүү санал, бага эрэлт хэрэгцээ.
• Орлуулах. Аль аль нь худалдан авагч нь бол ижил төстэй шинж чанар нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ бага өндөр үнийг төлж байна.

зах зээлийн үнэ цэнэ ойлголт тэнцвэрт үнийн ойлголт бараг ижил юм. тэнцвэрт үнэ - тоон шинж чанар, төслийн харьцуулахад хувьд нийлүүлэлт, эрэлт хэрэгцээг тодорхойлох үнийн хүчин зүйл олонлог юм.

харьцуулах сонгох гол шалгуур нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох

харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх, олон тооны харгалзан, тэдний хослол хязгааргүй бараг тэнцүү байна элементүүд. Тиймээс үед үнэ нь шууд нөлөө үзүүлэх хүчин зүйл нь тодорхой тооны хязгаарлагдмал шинжлэх.

элементүүдийг харьцуулах. эрх гэх мэт

Аливаа хүндрэл чирэгдэлгүйгээр, эсвэл сервитут тооцоолсон объектын зардал нь буурахад хүргэж байна. Өөрөөр хэлбэл, өмчлөх эрхийн аливаа хязгаарлалт нь - үнийг бууруулах явдал юм. объект харьцуулж обьектуудад харьцуулахад тооцсон бол эсрэгээр, дутагдалтай тал, үнэ байх албагүй, нэмэгдүүлдэг.

Газар easements бэлэн байгаа эсэх нь - зөвхөн алхам доош хүчин зүйл биш юм. үнэ цэнийг үнэлэх нь маш чухал юм нь газар, түрээслэх эрх, байнгын хэрэглээ өмчлөх эрхийг шилжүүлэх. Сүүлийн хоёр дүрэм хүчин зүйлийг бууруулах хэрэглэнэ. Энэ нь газар цаашид Хэрэв хамтран ажиллахын тулд тодорхой хязгаарлалт байгаа эсэхийг нь маш чухал юм.

борлуулалтын нөхцөл

Ийм нөхцөл, харгалзан үнэлэх зорилго нь үнэхээр борлуулалтын өвөрмөц онцлогтой бол.

бууруулах хүчин зүйл нь дампуурлаа зарлах юм багтана тулд яарч худалдагч обьект нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн Гэрэл өгөх хугацаа мэдээж ижил төстэй объект харьцуулахад буурч байгаа тул Худалдах-худалдан авах хэлцэл хийж байна.

мэдэгдэхүйц нөлөө болон холбогдох харилцаа холбоо, түншлэлийг үнэлгээ, гэхдээ эдгээр эрсдэлийг үнэлэхэд хэцүү байдаг.

худалдан авагч болон худалдагч түрээсийн харилцааг холбогдох бол байгаа, татварын төлбөр дээр аврахын тулд, тэдний хооронд борлуулалтын гэрээ төлөвлөж байна, мэдээж хэрэг, тооцоолсон зардал нь бага байх болно. энэ тохиолдолд сэдэл, нэг - хэлцэл хийсэн талууд нь зах зээлийн бус бусад харилцаанд холбогдсон байгаа тул, тиймийн тул, худалдагч нь үнэндээ худалдан авагчид зээлдүүлдэг. Ийм нөхцөл байдал, ажил гүйлгээний сонголт хувьд дээр байх болно уу.

дэд бүтцийн хөгжил улсын татаас авах боломж авчрах болно орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх. сэжигтэн хөнгөлөлттэй зээл олгох хэмжээ нь татаастай, зах зээлийн зээлийн хоорондын зөрүүг тодорхойлно.

зах зээлийн нөхцөл байдал

ижил төстэй шинж чанар, шинжээчийн хувьд зах зээлийн үнэ хоёрын хооронд ихээхэн ялгаа байгаа бол хасах талд ашиглаж болно.

ажиллагааг өөрчлөх нь бас харгалзан эрэлт, нийлүүлэлтийн талаар нөлөөллийн зэрэг үнэлэх үед авч болно.

Сайтын байршил үл хөдлөх хөрөнгийн

Физик хүчин зүйлс (газар)

газрыг үнэлэх харьцуулсан арга объект эд хөрөнгийг цуглуулах шинж багтана:

• хэмжээ;
• хэлбэр;
• геологи,
• топограф;
• бэлэн байдал, газрын ургамлын цэвэрлэсэн эсэхийг зөрчил арилгасан эсэхийг юм түвшин;
• чанарын үзүүлэлт хөрс.

Хамгийн тэмдэглүүштэй толгод болон налуу, хад тогтоц, эсвэл шуудуу байгаа эсэхийг юм. Чухал ач холбогдол бүхий, дэлхийн зарим даац, түүний хүч чадал, газар доорх ус байгаа эсэх. ашигт малтмалын боломжит үүссэн тухай мэдээлэл байдаг бол энэ нь маш чухал юм. Мэдээллийн батлагдсан бол газар ирээдүйд дарамт байх шаардлагатай болно.

объектын ерөнхий шинж чанар нь үнэлэх ёстой

Зах зээлийн харьцуулалтын арга - барилга байгууламжийн өртгийг нэмэгдүүлэх шинж чанарын судалгаа. Эдгээр нь:

• барилга эсвэл барилга хэмжээ;
• Өндөр барилга,
• болон туслах барилга байгууламж байгаа нь газар;
• Таазны өндөр нь.

Чухал аль нь барилга, илүү орчин үеийн, энэ нь илүү найдвартай, эд хөрөнгийн дээд үнэ цэнийг барьсан материал юм. Сүүлийн биш харин хамгийн бага зардал, байрны ерөнхий төрх, засвар, хялбар орох эсэх. Хашаанд нь оролт бол, энэ нь алхам доош хүчин зүйл байх болно.

засвар үйлчилгээ дутмаг - энэ нь нэмэлт, өөрчлөлт оруулах нь үйл явдал юм үнэлгээний тайлан. Энэ тооцоо дансанд барилга болон засвар ажиллаж хөрөнгө оруулалтын олсон ашиг тусыг авч, засвар, эсвэл нөхөн сэргээлтийн ажлын зардлын үнэ дээр хийсэн байна.

эдийн засгийн хүчнүүд

үл хөдлөх хөрөнгийн харьцуулсан арга - энэ нь үйл ажиллагааны явцад эрчим хүчний нөөц дансны аль хадгаламж руу авч байна. аж ахуйн зардал тогтмол нэмэгдэж хүмүүс альтернатив эрчим хүчний эх үүсвэрийг хадгаламж, ашиглах талаар байнга бодож байна.

Тухайлбал, энэ хүчин зүйл нь обьект цаашид түрээсийн хувьд олж авсан бол чухал ач холбогдолтой юм. жижиг илүү зардал, барилга, эсвэл өрөөнд үйл ажиллагаанд ашиглагдах болно орлогын харьцаа, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн цэвэр орлогын хөрөнгийн өгөөжийн хэмжээ.

Энэ ангилалд, метр байгаа эсэхийг хэмжих дулааны алдагдал үйл явдал зохион байгуулж байна багасгах эсэх нь хамаарна.

бусад үзүүлэлтүүд

Үнэлгээний үйлчилгээний элемент байгаа эсэх нь авч үзэх явдал юм. Хамгийн энгийн жишээ нь - гэрт эсвэл үгүй нь цахилгаан шат байдаг бол. харилцаа холбоо бүрэн буюу хэсэгчлэн байхгүй байгаа эсэх, илүү орон нутгийн системд холбогдсон. хэтэрхий олон дутагдалтай бол, залруулах доош хийсэн байна. үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ үзүүлэлтүүдийн янз бүрийн одоо эзэмшиж байгаа.

шийдвэрлэх үе шатууд

Бүх тооцоолол тухай нээлттэй эхийн мэдээллийн харьцуулсан арга дээр үндэслэсэн байдаг ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь саяхан явуулсан.

үнэлгээ алхам:

1. саяхан зарсан байна харьцуулах тодорхойлох, тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн хэсэгт төстэй санал, нь судалгаа.
2. Цуглуулсан мэдээлэл нь тус тусдаа шинжилгээ ба өгүүлбэр бүрийн тооцоолсон үл хөдлөх хөрөнгийн харьцуулахад байна.
3. Тусгаарлах үнийн шинж чанар, үнэлгээний тайланд нэмэлт өөрчлөлт оруулах.

тохируулж үнэ болон харьцуулсан арга эцсийн үнэ цэнийг тооцох нэгтгэлийн.

Давуу тал харьцуулсан арга

Юуны өмнө, арга нь боломжтой л ердийн худалдан авагч болон худалдагчийн санал бодлыг тусгах боломжтой болгодог.

Үнэлгээ нь санхүүгийн нөхцөл байдал дансны өөрчлөлт, тэр ч байтугай инфляци харгалзан, оны унээр тусгагдсан байна. Үнэлгээ нь үргэлж статикаар үндэслэлтэй байна.

Тодорхой эд хөрөнгийг үнэлэх, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүх сурах нь чухал биш, харин ижил төстэй объект. арга нь найдвартай үр дүнг нь маш энгийн юм.

... болон сул тал

• Энэ нь бодит үнийг бий болгох нь маш хэцүү байдаг.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үйл ажиллагааны тогтвортой байдал, иж бүрэн хамааралтай.
• мэдээллийн уялдаа, төстэй эд зүйлс борлуулалтын хувьд нэлээд ялгаатай төвөгтэй.

Эцэст нь хэлэхэд

үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд харьцуулсан аргын мөн чанар нь худалдагч болон худалдан авагчийн аль аль нь ойлгож байна. техник талууд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг судалж, тэд алдсан байна гэж эсэхийг шалгах боломж олгодог. үнэлгээ нь аль хэдийн дууссан гүйлгээг үндсэн дээр болон бусад худалдан санал болгож болно. Ямар ч тохиолдолд, харьцуулсан арга - системтэйгээр болон ижил төстэй шинж мэдээллийн харьцуулалт. Харьцуулалт хийх ижил төстэй зүйлсийн сонголт ийм барьцаа хөрөнгийн хураах аюул зэрэг тусгай буюу ер бусын хүчин, анхааралдаа авсан гэсэн гол зүйл нь хууль, хууль, орон нутгийн түвшинд зохицуулалт, эсвэл дутагдал өөрчлөлт зээлийн гэрээний, албадлага элементүүдийн байлцуулан дагаж мөрдөх.