Шинэ барилгад орон сууц даалгавар - энэ юу вэ? даалгаврын гэрээний дагуу давуу, шинэ орон сууц худалдан авах сул тал

- үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулах нь хамгийн түгээмэл аргуудын нэг шинэ барилгад орон сууц даалгавар. Энэ нь юу юм - Хүн бүр ойлгож, ба энэ нь ихэвчлэн эхлэн Хэрэв замбараагүйтүүлэх хүсэхгүй байна. статистик мэдээгээр баригдаж бүх байшин бараг тав дахь энэ схемийн дагуу зарж байна. Эдгээр ажил гүйлгээний гол давуу тал болон сул тал нь юу вэ? эрсдэлтэй юу худалдан авагч вэ?

Шинэ барилгад орон сууц Даалгавар: Энэ юу вэ?

Даалгавар - гуравдагч этгээдэд эд хөрөнгийн эрхийг шилжүүлэх гэрээ. гүйлгээ Улсын комисс нь барилга байгууламжийг баримт бичгийн хараахан байхгүй байгаа нь өдөр хүртэл боломжтой юм. Барилгын компанид шинэ байранд байшин худалдаж авсан хөрөнгө оруулагч төлбөртэй эд хөрөнгийн бусад байгалийн этгээдэд эрхээ шилжүүлнэ. Ер нь, хөрөнгө оруулагч шинэ барилгад хөрөнгө оруулалт хийсэн мөнгөний 10 90% нь эргэн ирсэн гүйлгээг хүлээн авна. Шинэ оролцогч хуваалцсан барилгын гадна хөгжүүлэгч өмнө эрх, үүргийг шилжүүлсэн.

-ын даалгавар нь орон сууцанд өмчийн эрхийг шинэ байранд хоёр аргаар хийж болно:

• гэрээ хяналтын дагуу (борлуулагч хөгжүүлэгчид болон худалдан авагчийн санд өр repays, гүйлгээ үл хөдлөх хөрөнгийн нэг талаас гарч хэд хэдэн удаа хийж болно);
• урьдчилсан гэрээгээр (улсын бүртгэлд хамаарах биш, цаашид гүйлгээ хийх худалдагч болон худалдан авагчийн эрхийг тогтоож).

Хуваарилалтыг харилцан гэрээний дагуу явагддаг.

Хэрхэн томилолтоор барилгад орон сууц худалдах: үе шат

Гэрээний даалгавар боловсруулах дөрвөн үе шатыг дамжин явдаг:

1. хөгжүүлэгч бичиг баримтыг шалгах:

• компанийн дүрэм;
• Холбооны санамж бичиг;
• улсын бүртгэлийн гэрчилгээ болон холбооны татварын албанд бүртгүүлсэн иргэнийг;
• барилгын зөвшөөрдөг;
• Төслийн мэдэгдэл;
• бичиг баримт санхүүжилтийг баталгаажуулах.

2. худалдагч боловсруулагчид хөрөнгийг худалдан борлуулах замаар талаар дараа нь бичгээр түүнээс зөвшөөрөл авах ёстой, мөн түүнчлэн компанийн санхүүгийн үүргийг байхгүй нотлох баримт гэх мэт мэдээлж, мөн. Мөн эд хөрөнгийг худалдах эхнэр нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг шаарддаг, зээлийн байгууллагын тогтоол (хэрэв орон сууцны барьцаагаар дээр худалдан авсан) нь амьдрах орон зай нь бүртгэлээс нь ханд. Худалдан авагч эхнэр, нөхөр нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл авах болон банк, (а барьцаагаар хамт) орон сууцны зээл олгох нь орон сууцны зээлийн гэрээний авах ёстой.

3. cession гэрээ өөрөө байлгана. Энэ нь аль болох үл хөдлөх хөрөнгийн алба буюу өмгөөлөгч нь хөгжүүлэгч байх шалгаарай.

4. хэлтсийн Rosreestra гэрээний улсын бүртгэл нь шилжүүлэх байдаг.

Энэ нь Орон сууцны зээлийн боломжит хуваарилалт юм

Одоогийн ОХУ-ын хууль тогтоомж нь аль болох шинэ барилга орон сууцны болон орон сууцны даалгавар гэж заасан. Үүний тулд, худалдагч нь бүрэн худалдан авагчид санхүүгийн үүргээ шилжүүлсэн талаар, зээлийн байгууллагад бичгээр зөвшөөрөл авах хэрэгтэй. Тиймээс худалдан авагч нь зээлийн гэрээний бүх нөхцөлийг хангасан зөвшөөрөв. Энэ үе шатанд та анхааралтай, орон сууцны зээлийн гэрээг шалгах банкны өөрийн дээр өөрчлөлт оруулах эрхтэй гэж байх хэрэгтэй.

албан татвар

Татварын хуулийн дагуу даалгавар нь орон сууцны барилгад гарсан дараа 13% нь татварын худалдагч төлсөн байх ёстой. орлогыг хурааж, орон сууцны анхны өртгийн зөрүү - хасалт ашгийн хэмжээнээс хийсэн байна. Үүний тулд худалдагч хэлбэрээр 3NDFL татварын хяналтын тунхаглалын газарт хүргүүлнэ.

Жишээ нь, орон сууцны 1000000 худалдаж авсан бол, мөн 2000000 шилжүүлэх гэрээгээр зарж, татварын хасалтын хэмжээ нь 130,000 эзэлж байна.

худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь татварын хасалт авах хүсэж байвал, тэр нь татвар төлөх худалдагч нь хүлээн авсан асуух ёстой.

зоог

худалдагч болон ажлын дараа худалдан авагч нь үр ашиг аль аль нь орон сууцны байранд хийсэн байна. Эдгээр ашиг тус юу вэ?

худалдагч борлуулсны ашиг болгодог. Түүнээс гадна, түүний хэмжээ нь анх хөрөнгө оруулалт хэмжээнээс илүү их байж болох юм.

худалдан авагчийн хувьд Ашиг тус:

• бэлэн орон сууц харьцуулахад бага зардал.
• хувь төлөвлөлт боломж.
• хуулийн дагуу цэвэр орон сууц худалдан авсан байна.

сул талуудыг үзүүлдэг

Хэдийгээр тухайн орон сууцны эрх шилжүүлэх шинэ байранд - үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хамгийн алдартай мэргэжилтэн нэг, энэ нь одоо ч эрсдэлтэй юм. гаргах гол эрсдэл дунд:

• Барилгын компанийн дампуурлын.
• даалгавар гэрээ хүчингүй болгох.
• Хос худалдах.
• Худалдагч ажлын хөгжүүлэгч мэдэгдэж байна.

Бид одоо илүү дэлгэрэнгүй эдгээр оноо авч үзье.

Барилгын компани дампуурлын

хугацаанд үйл ажиллагаа явуулж байгаа байшингийн шилжүүлэх акт гарын үсэг зурах нь По улсын бүртгэлийн мөчөөс эхлэн тоолж, хүү эзэмшигчид эрхээ эд хөрөнгийн шилжүүлж болно. ажлын гол шалтгаан нь чанар стандартын хөгжүүлэгч зөрчсөн, барилгын давтан хойшлуулах юм. Ерөнхийдөө эдгээр нөхцөл байдал төлөвлөсөн нь хөгжүүлэгчид нь дампуурлын улмаас байна.

Эхний хүүгийн эзэмшигч нь шинэ байранд орон сууцны эрх өгөх болно дараа, ПОС-ын шинэ гишүүн өмнө хариуцлага нь зөвхөн хөгжүүлэгч хариуцна. хөгжүүлэгч ПОС-ын зөрчсөн болон түүний үүргийг гүйцэтгэх Хэрэв тийм биш бол, ажлын гэрээ дуусгавар боломжгүй юм. Шинэ сонирхол эзэмшигчид хөгжүүлэгчид нь шууд аль хэдийн шүүх ирж байна.

барилгын анхан шатны оролцогчид гэрээ байгуулах эрх барилгачин, тэр батлан даалтад авдаг цорын ганц үүрэгтэй байж болно. баталгаагаар Хэлэлцээрийг нь маш ховор байдаг.

даалгавар гэрээг хүчингүй болгох

шинэ барилга нь орон сууц худалдан авах даалгавар одоо байгаа хууль тогтоомжийн хэм хэмжээ, гэрээг харшлах байх ёстой хамтарсан барилгын салбарт оролцох. Даалгаврын гэрээ дараахь тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөх болно:

• Эхний хүүгийн эзэмшигч хөгжүүлэгчид болон банк санхүүгийн үүргийг биелүүлээгүй.
• Ямар ч бичгээр зөвшөөрөл авсан барилгын компани авсан байна.
• Орон сууцны зээлийн тусламжтайгаар худалдан авсан бол бид банкнаас бичгээр зөвшөөрөл авсан байна.

даалгаврын гэрээний Дээрх зүйлсийн нэг наад зах нь өмнө нь хүчин төгөлдөр бус байна. Иргэний хуулийн 390 дугаар зүйлд заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэрээ байгуулах хариуцлагыг анхны оролцогч DDU бүхэлдээ унана. Тэр мөнгө нь түүнд шилжүүлсэн төлөх бөгөөд хүү төлөх болон хууран мэхэлсэн, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид алдагдлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй.

Хос худалдаа

2011 онд тогтоол бүх ПОС-ын заавал улсын бүртгэлд хамрагдах нь дагуу батлагдсан. Харамсалтай нь, оролцооны барилгын салбарт ОХУ-ын хууль тогтоомж нь төгс хол байна. Ялангуяа, баригдаж дуусаагүй барилгад орон сууц томилолтын үеэр хоёр борлуулалтын эрсдэлтэй байдаг.

Практикт ихэвчлэн байдаг зарчимтай худалдагч нэгэн зэрэг олон хэрэглэгчдийн даалгавар бүхий гэрээ байгуулсан тохиолдол байдаг. учир нь Энэ нь юу урьдчилсан гэрээ худалдах, бүртгэлийн Rosreestra урьдчилсан нөхцөл биш юм нь. Эзэмшил шүүхийн журмаар анх худалдагч нь гэрээнд гарын үсэг зурсан Даалгавар хүлээн зөвшөөрсөн. худалдагчид мөнгө шилжүүлэх зөвхөн По улсын бүртгэлийн дараа байх ёстой.

Худалдагч хөгжүүлэгч мэдэгдэх биш үү

Худалдагч орон сууц худалдах хөгжүүлэгчид нь бичгээр зөвшөөрөл авах ёстой. Өөрөөр хэлбэл, шинэ сонирхол эзэмшигчид ПОС-ын цуцлах хүртэл барилгачин алдагдлыг сэргээх чадваргүй гэх мэт энэ эрсдэлтэй холбоотой хохирлыг зовох болно.

Жишээ нь, шүүхийн шинэ хүүгийн эзэмшигчид нь үйл ажиллагаанд оруулах хугацаа хойшлох нь ялыг нь барилгын сэргээхийн тулд хүсэж байгаа бол, энэ нь дутаж хэрэгждэггүй.

шүүхэд гэрээ рс лд

биет болон хуулийн этгээдийн шүүхийн шийдвэрээр төлбөрийн чадваргүй болсон, эсвэл дампуурсан гэж үзэж болно. Энэ тохиолдолд, худалдан авах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн худалдан авах асуудалд холбоотой бүх ажил гүйлгээ нь хоёр тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус хүлээн зөвшөөрнө:

• худалдах гэрээ заасан тохиолдолд санаатайгаар үнийг дутуу.
• гүйлгээ дампуурсан дээр шүүх хурал эхлэхээс өмнө 12-аас дээш сарын хугацаанд хийж байна.

Шүүхийн практикт ижил байр гэрээ даалгавар хэд хэдэн удаа доор зарагдсан тохиолдол байдаг. Дараа нь, шинэ оролцогчийн барилгын худалдан авсан эд хөрөнгө нь төлдөг. Эхний хүүгийн эзэмшигч дампуурлын үйл явцыг эхлүүлэх, болон гүйлгээний хүчингүй болгосон байна. Тиймээс, шинэ хувьцаа эзэмшигчид Хүслэн орон сууц ямар ч мөнгө орон сууцанд зарцуулсан бол цорын ганц биш юм.

Нэг төв даалгавар

Америкийн төв даалгавар - Санкт-Петербург болон Ленинград бүс нутагт төрөлжсөн байгууллага байна. барилга, харин хоёр дахь гэр орон илүү боломжит худалдан авагчдад илүү сонирхол татахуйц байгаа орон сууц. Үүнээс гадна, даалгавар - нь биш, харин нарийн төвөгтэй, цаг хугацаа шаардсан үйл явц нь хууль тогтоомжийн нарийн мэдлэг шаарддаг.

Төвийн мэргэжилтнүүд cession гэрээ хэлцэлд арвин туршлагатай. агентлаг нь бас бараг гүйлгээний хууль эрх зүйн цэвэр ариун байдлыг баталгаажуулсан нь нотлогдсон эд хөрөнгийг өөрийн мэдээллийн сантай байна.

Хамгийн эрсдэлтэй нэг нь, харин үл хөдлөх хөрөнгө худалдан хамгийн хүртээмжтэй хэлбэр - шинэ барилга орон сууцны хуваарилалт. гэрээ ямар? томилолтоор дагуу гуравдагч этгээдэд оролцогч хуваалцсан барилгын эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн шилжүүлэх хэлнэ. Энэ төрлийн ажил гүйлгээ нь үгүйсгэх аргагүй давуу талтай, гэхдээ маш олон дутагдалтай тал байдаг. Цаашид үл хөдлөх хөрөнгө нь асуудлуудаас зайлсхийхийн тулд, мэргэшсэн хуульчдын гүйлгээ дэмжлэг даатгах хэрэгтэй. Америкийн төв даалгавар - ОХУ-ын ийм асуудал эрхэлсэн зөвхөн нэг мэргэжлийн байгууллага байдаг.